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Facultades y obligaciones de los propietarios: reglamento de propiedad horizontal e infracciones en los consorcios

DANIEL A. CASAL

La propiedad horizontal es el derecho real que se posee sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece el Libro IV – “Derechos Reales”, Título V – “Propiedad horizontal”, del Código Civil y Comercial de la Nación y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

El autor desarrolla las cuestiones referentes a las facultades y obligaciones de los propietarios (Cap. 2, arts. 2045 al 2050); el Reglamento de propiedad horizontal (Cap. 4, arts. 2056 y 2057); y las Infracciones (Cap. 9, art. 2069).

I – INTRODUCCIÓN

El funcionamiento del sistema de propiedad horizontal se apoya en la existencia de un equilibrio entre los derechos de los propietarios de las unidades funcionales y las restricciones que pesan sobre ellos.

Ocurre que las unidades funcionales no constituyen objetos físicamente independientes o autosuficientes, sino que forman parte integrante de una totalidad. Cada uno de los propietarios es también dueño de una parte indivisa de las cosas comunes y la existencia de estas es lo que permite la pluralidad de propietarios en un mismo inmueble, compartiendo servicios, accesos y prestaciones, pero, al mismo tiempo, disfrutando de una cierta individualidad funcional.

Para que ello sea factible, la ley, los reglamentos de copropiedad y las resoluciones de las asambleas establecen el marco dentro del cual se asegura a todos los propietarios derechos equivalentes, se limita la posibilidad de causarse daños o molestias y se tiene a garantizar una vecindad armónica.

Todo ello solamente puede materializarse por medio de la existencia de restricciones, limitaciones y prohibiciones. Cada propietario acepta respetar esas reglas y restringir su libertad personal, ya que el sistema de propiedad horizontal impone la necesidad de que todos lo hagan, en beneficio de la comunidad que integran y por representar la forma de ejercer su derecho de propiedad en las unidades que les pertenecen.

El consorcio de propietarios se constituye al acordarse y redactarse el Reglamento de propiedad horizontal por escritura pública, el que debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Todas las condiciones bajo las cuales cada uno de los copropietarios se convierte en titular de una determinada unidad, los alcances de sus derechos, así como las limitaciones de los mismos se hallan normadas por el referido reglamento que constituye el marco normativo de las relaciones jurídicas emergentes de su carácter de consorcista.

Asimismo se halla impuesto un Régimen de infracciones aplicable a los propietarios u ocupantes de los departamentos y que están vinculadas con las prohibiciones establecidas en el Código o en el Reglamento de propiedad horizontal.

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