Régimen de Registración de Contratos de Locación y sus efectos colaterales

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Régimen de Registración de Contratos de Locación y sus efectos colaterales

Richard Amaro Gómez

Recordemos que el 30 de junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial la ley de alquileres la cual introduce modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación, estableciendo nuevas pautas a tener en cuenta para los contratos de locación, siendo de aplicación para los acuerdos que se celebren a partir del 31 de julio de 2020.

En materia tributaria es importante destacar que se estableció que:

“Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones). Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda. Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga”. – L. 27551, art. 16 –

No obstante, hay que considerar que hasta el 18 de febrero de 2021 el régimen de información no se había implementado:

“Con la nueva ley de alquileres- Ley 27551- se establece la obligación de registrar los contratos ante la AFIP por parte del locador. ¿Se encuentra vigente el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI)-RG (AFIP) 2820-? ¿Se aplicaría este régimen o AFIP establecerá otro?

Si bien, el Registro de operaciones inmobiliarias (ROI) –RG (AFIP) 2820 Título I- se encuentra vigente, no así el régimen de información establecido en el Título II de la citada normativa. AFIP aun no dispuso la forma y plazos para cumplir con la registración de los contratos vigentes, que fijó el artículo 16 de la ley 27551, aplicable para los contratos celebrados a partir del 1/7/2020″. – Fuente: E-Report del 31/08/2020. Consultas Frecuentes -.

Sin embargo, el 18 de febrero de 2021 se publicó en el Boletín Oficial la Resolución General  (AFIP) N° 4933 mediante la cual se implementa  el “Régimen de Registración de Contratos de Locación”.

En dicho régimen  quedan alcanzados los siguientes contratos:
– Locaciones de bienes inmuebles urbanos
– Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales
– Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares
– Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitadas dentro de bienes inmuebles, como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.

Asimismo, estas disposiciones son de aplicación a partir del 1/3/2021, y los contratos celebrados a partir del 1/7/2020 que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante el mes de marzo de 2021, gozarán de un plazo especial para su registración hasta el 15/4/2021 inclusive.

Ahora bien, no queremos pasar por alto que la identificación de los contratos de locación en el “Régimen de Registración de Contratos de Locación” es una, por un lado, una formalidad cuyo incumplimiento es susceptible de sanción pero, por otro parte, es el reconocimiento por parte del o los locadores de que se está ejerciendo una actividad gravada en materia tributaria. Por lo cual, los que operan en el lado de la informalidad, total o parcial, van a tener consecuencias tributarias dado que los Fiscos van a poder cruzar la información que se debe brindar en el registro con sus declaraciones de impuestos.

A estos fines tragamos a la memoria que el locador debe:

  1. A nivel nacional estar inscripto:
  • En el régimen general.

Impuesto a las ganancias: las rentas derivadas del alquiler no cuentan con exención, por lo cual, son rentas de primera categoría que se imputan por lo devengado y que tributan a escala progresiva del actual art. 94 de la ley del impuesto.

Impuesto al valor agregado: el art. 7 inciso h) punto 22 establece una exención en este caso para la locación de:

  1.  Inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia,
  • Inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias y,
  • Inmuebles cuyos locatarios sean el Estado nacional, provincial o municipal
  • Resto de inmuebles, excepto los destinados para conferencias, reuniones, fiestas y similares, cuando el valor del alquiler, por unidad y locatario, no exceda el monto de $ 1.500,00.
  • O en el régimen simplificado para pequeños contribuyentes: en este caso si su actividad es exclusivamente la locación están eximidos de pagar el componente previsional.
  • A nivel local es necesario analizar básicamente la incidencia del impuesto sobre los ingresos brutos. En este sentido, por ejemplo, tenemos la:
  • Ciudad Autónoma de Buenos Aires cuyo Código Fiscal establece una exención en el art. 183 punto 9 para los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler de hasta 2 unidades de vivienda y siempre que no se supere el importe que fije la ley tarifaria. Para el período fiscal 2021 el límite es de $ 30.000

De no encuadrar en la exención, los alquileres mensuales estarán gravados en principio a la alícuota del 1,5%

  • La Provincia de Buenos Aires donde el Código Fiscal establece en el art. 184 que no están gravados los ingresos correspondientes al propietario por la locación de hasta un inmueble destinado a vivienda, siempre que los mismos no superen el monto que establezca la ley impositiva[1]. Para el período fiscal 2021 se establece en la suma de $ 32.604 mensuales y $ 391.248 anuales

Si bien hay que analizar cada caso en particular, la actividad servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes urbanos propios o arrendados n.c.p. tiene un alícuota básica del 5%

LA REFLEXIÓN FINAL.

Como conclusión, podemos decir que en el encuadre tributario de la actividad de alquiler es necesario analizar cada caso particular, pero sin dejar de recalcar que la identificación del contrato conlleva a evaluar el tratamiento de las rentas que genera dicha actividad en la tributación nacional y local por que con el cruce de información se pondrá de manifiesto las incongruencias.

#ErreparResponde​: LA NUEVA LEY DE ALQUILERES 27551. PRINCIPALES CAMBIOS Y REGISTRACIÓN DE CONTRATOS

Con las Dras. Romina Franco (Contadora, Consultora de Orientación Profesional de Impuestos y Contabilidad en Editorial Errepar) y Mariela Dini (Abogada en Editorial Erreius)

¿Desde cuándo rige la nueva ley?

¿Cómo son los nuevos plazos locativos?

Precio de la locación.

¿Cómo se ajusta?

Anticipos y depósitos en garantía.

¿Qué dice la nueva ley?

Expensas ordinarias y extraordinarias.

¿Quién debe afrontarlas?

Régimen Informativo RG (AFIP) 4933, tips para el asesor fiscal y comentarios sobre el aplicativo

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[1] Aunque la excepción no será aplicable cuando el propietario sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público o se trate de un fideicomiso.

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