202005.22
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Impuesto a las ganancias: resultado por venta de inmuebles obtenido por personas humanas residentes del país

El Dr. Ezequiel Passarelli analiza el resultado por venta de inmuebles obtenido por personas humanas residentes del país en su artículo titulado «Algunas cuestiones a tener en cuenta para las declaraciones juradas año 2019″, difundido por la Editorial Errepar a través del Micrositio de Ganancias y Bienes Personales 2019. Conocé su análisis al respecto.

i) Inmueble en Argentina comprado antes del 1/1/2018

Se paga el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) del 1,5% sobre el precio de venta. No se debe pagar impuesto a las ganancias (15%) por este resultado. El mismo tiene el tratamiento de no gravado en ganancias.

¿Y si vendo mi vivienda?

En caso de que se venda la casa-habitación de la persona (vivienda), se podrá solicitar la exención en el ITI (certificado de no retención) siempre y cuando se destine esta venta al reemplazo (compra o construcción) de la nueva vivienda en el término de un año.

ii) Inmueble en Argentina comprado después del 1/1/2018

No se paga el ITI. Se debe pagar el impuesto a las ganancias a una tasa especial del 15% sobre la utilidad resultante.

Es decir, la base imponible estará dada por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice de precios al consumidor (IPC).

Es muy importante remarcar este último punto: es uno de los pocos casos en los que se permite actualizar el valor residual del bien por inflación.

La base imponible estará dada por el precio neto de venta menos el costo de adquisición actualizado, mediante la aplicación del índice del artículo 89 de la ley, desde la fecha de adquisición hasta la de enajenación o transferencia.

¿Y si vendí mi vivienda?

El resultado por la venta de la casa-habitación se encuentra exento. No se debe abonar el impuesto a las ganancias.

¿Y si el precio de venta es menor al costo y tengo un quebranto (pérdida)?

Estamos ante un quebranto de tipo específico. Eso significa que no podemos imputarlo contra otras rentas (sueldos, honorarios y renta financiera, entre otras).

iii) Inmueble en el exterior comprado antes del 1/1/2018

El resultado obtenido por esta venta no está gravado en el impuesto a las ganancias ni tampoco en el ITI.

iv) Inmueble en el exterior comprado después del 1/1/2018

Está gravado en el impuesto a las ganancias, aplicando para ello también la tasa del 15% sobre la diferencia de precio.

¿También hay que ajustar el costo por inflación (IPC)?

No. Sin embargo, la diferencia de cambio generada por la suba del precio de la divisa (dólar) no se encuentra alcanzada por el impuesto, atento a que se debe medir el resultado en “moneda dura”.

Esto último significa que se deberán convertir ambos valores (precio de venta y costo de compra) expresados en moneda extranjera al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina del momento en el que se perfeccione la operación.

De esta forma, no se paga impuesto a las ganancias por la suba del dólar.

v) ¿Están gravadas las cesiones de boletos o de derechos sobre inmuebles? ¿Cuándo se produce la “compra” del inmueble a los efectos impositivos?

Esta cuestión es sumamente importante porque, como vimos, dependiendo de cuándo se considera “comprado” el inmueble (antes o después del 31/12/2017) aplica un tratamiento (ITI) u otro (ganancias).

Al respecto, la reglamentación define el caso estableciendo que si se suscribe el boleto antes del 31/12/2017, en el cual se haya pagado como mínimo el 75% del precio, sin importar si hubo posesión o no, se deberá pagar el ITI y no el impuesto a las ganancias.

vi) Obras en construcción sobre un inmueble propio al 31/12/2017

Se deberá pagar el ITI y no el impuesto a las ganancias.

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