DANIEL CASAL
En la vida en comunidad vecinal, especialmente en los consorcios de propiedad horizontal, se generan habitualmente conflictos. Los espacios próximos y comunes que comparten los vecinos facilitan que al haber mayor contacto estos sucedan.
La convivencia en edificios y countries están alcanzadas por el régimen de propiedad horizontal regulado en los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial de la Nación, normas jurisdiccionales y los propios reglamentos de cada consorcio.
La mediación voluntaria es una negociación asistida por un tercero neutral con formación y experiencia en materia de negociación.
El fin de toda mediación voluntaria es lograr un acuerdo. Este tiene carácter contractual y es vinculante para los vecinos que participan y surten efectos sobre el consorcio.
En este trabajo el autor aborda la temática de la mediación voluntaria en los consorcios de propiedad horizontal, la situación actual de la materia, sus conflictos usuales, las características de la mediación, las ventajas de la mediación voluntaria, las cláusulas compromisorias y los acuerdos equitativos en el ámbito de los conflictos con fuente en los consorcios de propiedad horizontal.
“Saber hablar no significa saber dialogar”
I – INTRODUCCIÓN
La mediación es una negociación asistida por un tercero neutral con formación y experiencia en materia de negociación.
Según datos del INDEC más del 80% de los habitantes de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) viven distribuidos en unos 70.000 edificios de departamentos que son gestionados por unos 6.000 administradores de consorcios.
Problemas de medianería, humedad y filtraciones, ruidos y olores molestos, tenencia de animales y discriminación son los más comunes entre vecinos en un edificio y otras formas de propiedad horizontal como countries, barrios cerrados, clubes de campo y otro conjunto inmobiliario [arts. 2073 a 2086, Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCo.)].
Entre los vecinos y los administradores son más comunes las disidencias por el cobro de expensas e intereses moratorios, pudiendo surgir otros como los referentes a la realización de obras de mantenimiento edilicio, costos de porteros y sobre servicios prestados por terceros en el consorcio.
En una primera instancia los vecinos intentan resolver sus disputas comunicando la problemática a su vecino o informándoles al administrador de consorcio para que los resuelva. Si ello no fuera posible, entonces tienen la posibilidad de acercarse a un mediador.
El mediador es un tercero neutral que promueve el diálogo entre las partes involucradas para llegar a una solución racional y equitativa del conflicto.
Los beneficios de ello es evitar la escalada del conflicto, el abaratamiento de costos, menor tiempo de resolución, promover una convivencia armoniosa entre los involucrados, discreción en el tratamiento del conflicto mediante la confidencialidad, tratamiento en un ámbito de capacitación de los conflictos por medio de un tercero imparcial idóneo y la posibilidad de decidir los mismos vecinos sobre la forma de cómo quieren resolver sus contiendas.
Existe el sistema de mediación que se brindan en el ámbito de la CABA a través de Centros de Gestión y Participación (CGP) y desde la Defensoría del Pueblo de CABA en los equipos del área de acceso a la justicia y resolución de conflictos.
También existen instituciones dedicadas a la mediación, conciliación y arbitraje, abogados, mediadores privados y mediadores prejudiciales que llevan a cabo las mismas.
II – ADMINISTRACIÓN DE CONFLICTOS EN LA CONVIVENCIA DE CONSORCIOS
En la vida en comunidad vecinal, especialmente en un consorcio de propietarios, se generan habitualmente conflictos. Los espacios próximos y los espacios comunes que comparten hacen al mayor contacto y facilidad que estos sucedan.
La convivencia en edificios y countries está alcanzada por el régimen de propiedad horizontal regulado en los artículos 2037 a 2072 del CCyCo., normas jurisdiccionales y los propios reglamentos de cada consorcio.
Esto lo distingue de la simple vida en barrios residenciales o urbana tradicional donde el contacto en comunidad se da en el espacio público estatal, no solo con los vecinos sino también con el resto de los ciudadanos.
En la vida de consorcio sus vecinos comparten lugares comunes y contribuyen especialmente al mantenimiento de dichos espacios. A ello se agregan los vínculos estrechos por la proximidad de sus viviendas.
Los conflictos en los consorcios generan un malestar especial en estas pequeñas comunidades por la proximidad de sus moradores y el vínculo económico que necesariamente tienen al contribuir con las expensas para el mantenimiento del consorcio.
Los vecinos, al tratar sus contiendas suelen obtener diferentes resultados, pudiendo resolverlas o dejarlas abiertas con la amenaza de que esta falta de resolución escale en nuevos conflictos.
Los más comunes son disputas sobre medianería (paredes, techos y pisos divisorios), ruidos molestos, filtraciones, mampostería y construcciones deterioradas, cañería afectadas, contaminación, ruidos y pérdidas de agua en aires acondicionados, pérdidas de gas, instalaciones de comercios no reglamentarias, cosas riesgosas, ejercicio de actividades contravencionales, violencia y discriminación.
La forma comprobadamente más efectiva para resolver conflictos es el diálogo exitoso. Una técnica de difícil manejo sobre la que pocos son hábiles. Saber hablar no significa saber dialogar.
La falta de diálogo lleva a consecuencias nefastas y contraproducentes. Por lo general los vecinos afrontan sus conflictos a modo de:
– Indiferencia: Comportamiento de huida.
– Sometimiento: Tolerancia extrema a la posición del otro.
– Violencia: más comúnmente atacar o defenderse verbalmente contra las personas o patrimonio ajeno.
Es difícil de encontrar un vecino capacitado en la técnica del diálogo y si lo hubiere puede no lograrse ya que suele estar contaminado por el interés propio.
El primer tercero que interviene generalmente es el administrador del consorcio, quien intentará resolver el conflicto, aunque seguramente se verá absorbido por el mismo y pasará a formar parte de él.
Cuestiones de convivencia, falta de acercamiento y falta de diálogo son el denominador común por lo que se requiere de un tercero con la característica especial de ser imparcial al conflicto.
Esta falta de diálogo e intervención de un tercero imparcial deterioran y resquebrajan las relaciones entre los vecinos generando nuevos conflictos. Los mismos suelen luego centrarse en buscar nuevas fuentes de conflictos al dejar heridas abiertas. Se atraen a otras personas a la disputa, familiares, amigos y empleados, comparten posición en el asunto solo por lazos ajenos a la controversia.
La forma racional y efectiva de resolverlos, que se propone con los medios alternativos de resolución de conflictos, es la de recurrir a un tercero neutral con conocimientos en el manejo del diálogo entre participantes del conflicto promoviendo el diálogo directo entre ellos.
Para que se resuelva efectivamente y no existan secuelas en la comunidad del consorcio, es recomendable tratarlas por alguien ajeno a dicho ámbito, que no tome partido por ningún vecino.
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