Si bien se viene demorando su debut, desde este mes entró en vigencia el régimen que obliga a los operadores del sector a aportar datos clave de las locaciones que superen los $8.000 mensuales, se realicen más de tres ventas al año o sobrepasen en conjunto los 300.000 pesos.
Por Hernán Gilardo
A días de arrancar el 2015, y tal como sucede cada año, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) continúa profundizando las tareas de fiscalización e inteligencia con la mira puesta en reducir la evasión en múltiples sectores.
Sin embargo, hay un sector que obsesiona hace años al organismo a cargo de Ricardo Echegaray: el alquiler de inmuebles. Tal es así, que allá por 2010, se emitió la resolución general 2.820 que instauró el régimen de control sobre los alquileres.
La entrada en vigencia del citado mecanismo viene siendo prorrogada desde 2010; y si bien expertos consultados por este medio no descartan una nueva prórroga, el régimen se encuentra en plena vigencia desde que arrancó este año.
El demorado control que fue ideado en 2010 obliga a los operadores del sector inmobiliario a inscribirse en el nuevo registro siempre que efectúen más de tres transacciones al año o superen en conjunto los 300.000 pesos.
Y no es todo, ya que la medida también recae sobre los alquileres mayores a $8.000 mensuales.
Un nuevo control
Puntualmente, el marco reglamentario que fue prorrogado sucesivas veces establece que las empresas y particulares que “realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles deberán inscribirse en el denominado Registro de Operaciones Inmobiliarias”.
De tratarse de propiedades que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación a cumplir estará a cargo de sus representantes en el país.
El control delimita el alcance a:
•Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
•El cedente, en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
•El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.
•Locaciones: siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales.
“Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción”, agrega la reglamentación.
Por otra parte, la normativa -a los efectos del régimen- hace referencia a:
•El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos.
•La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles.
Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina.
Los responsables obligados tendrán que informar los detalles de las transacciones mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP.
Con respecto al plazo, la norma establece que “los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos, y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos”.
A quienes excluye la medida
Asimismo, el régimen que -de no mediar una nueva prórroga- se encuentra en plena vigencia, establece un listado de exclusiones. En efecto, no corresponde cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:
•Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
•Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
•Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.
Además, se excluye a:
•Las locaciones y prestaciones que sean efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.
•Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y a los beneficiarios de los regímenes de información allí establecidos.
•Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.
La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción.
Como una carga adicional, las empresas y particulares del sector inmobiliario antes mencionados también “se encuentran obligados a presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada, correspondiente al respectivo año calendario”.
La exigencia anual deberá cumplirse aún cuando en un período no existan operaciones a informar.
Asimismo, vale remarcar que, de acuerdo con el marco legal, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando:
•El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen.
•Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias.
Alquileres a turistas
Complementariamente, tal como adelantó iProfesional, en el fisco nacional ya comenzaron las tareas de inteligencia para detectar a los propietarios que alquilan sus viviendas a turistas y evaden el pago de impuestos.
El control -que entra en vigencia en marzo próximo- no sólo alcanza a las locaciones de propiedades en la Argentina, sino también a aquellas que están ubicadas en Miami o Punta del Este, por ejemplo.
De acuerdo a la reglamentación que entra en vigencia en marzo próximo, los propietarios deberán informar las operaciones a través del servicio web “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, opción “Locaciones Temporarias”, que se encuentra en la página de la AFIP.
“Toda aquella persona o empresa que rente una casa o departamento amueblado con fines turísticos deberá informar los datos de la operación siempre que el residente temporario se quede más de una noche y menos de seis meses”, señala la resolución general.
Una vez por mes, los inscriptos deberán entrar a la web e informar si en ese período concretaron algún alquiler temporario. Las operaciones no podrán ser declaradas en cualquier momento, sino que habrá tiempo hasta el décimo día hábil del mes siguiente al acuerdo.
Si en ese mes no tuvieron ningún tipo de operación, los obligados deberán seleccionar la opción “Sin movimiento”. Cuando “se verifiquen al menos seis presentaciones sucesivas ‘Sin movimiento’, los responsables no estarán obligados a continuar presentando declaraciones juradas en los períodos siguientes, hasta que se produzca una nueva operación alcanzada”, consigna la normativa.
El texto también establece que serán considerados responsables del alquiler “los sujetos que administren, gestionen, intermedien o actúen como oferentes de locación temporaria de inmuebles de terceros con fines turísticos”. Si es el propio dueño el que se encarga de acordar la operación, será él quien deba declararla.
Quienes lo incumplan podrán ser sancionados con las multas e inhabilitaciones típicas que utiliza la AFIP. Pero la resolución establece también cuatro penas adicionales:
•Asignación de una categoría en orden creciente indicativas del riesgo de ser fiscalizado, en el “Sistema de Perfil de Riesgo (SIPER)”.
•Suspensión o exclusión, según corresponda, de los Registros Especiales en los que estuvieren inscriptos.
•Interrupción en la tramitación de certificados de exclusión o de no retención solicitados conforme a las disposiciones vigentes.
Por último, también podrá inactivar de manera transitoria la Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), pese a que la Corte Suprema de Justicia declaró inconstitucional esta sanción.
Fuente: texto e imagen publicados por iProfesional.com (12/1/2015)