En virtud de la emergencia sanitaria y la publicación del decreto de congelamiento de alquileres, se exponen a continuación las respuestas de nuestros especialistas a las preguntas vinculadas al mismo.
A continuación, exponemos 8 preguntas frecuentes sobre alquileres durante la cuarentena del coronavirus:
1. ¿Qué pasa si se vence el contrato y el inquilino decide no renovar durante la aplicación de esta norma de emergencia?
El decreto indica que la parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor o plazo anterior al 30/9/2020. La prórroga del contrato es opcional.
Las normas del Código Civil y Comercial que permiten la renegociación de los contratos o incluso su rescisión, sin que sea de aplicación ineludible esta norma de emergencia, se mantienen vigentes sin perjuicio de la sanción de este decreto.
2) ¿Cómo se pagan los alquileres durante la cuarentena?
Se dispone que la parte locadora, dentro de los veinte días contados desde la entrada en vigencia del decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.
No se debe perder de vista que el decreto de necesidad y urgencia de ninguna manera dispensa a los inquilinos del pago de los alquileres, pero impone a la parte locadora de una obligación legal de información, para evitar complicaciones en los pagos, en la medida en que al locatario le sea posible efectuar pagos por medios electrónicos o bancarios y si así este lo quisiera.
3) ¿Cuáles son los casos exceptuados de cumplir con el congelamiento?
Están exceptuados de cumplir con el congelamiento los contratos cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.
4) ¿Cómo funciona la prórroga de los contratos y su notificación?
El decreto alcanza a los contratos de locación de los inmuebles cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo de 2020 hasta el 30 de septiembre de 2020.
A la parte locataria se le otorga el derecho de optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o de prorrogar dicho plazo por un término menor al 30/9/2020. Una vez ejercida cualquiera de las opciones, el locatario deberá notificar en forma fehaciente a la parte locadora con una antelación que deberá ser, por lo menos, de quince días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
La prórroga también alcanza a los contratos de locación ya vencidos en los que el locatario continúe en la tenencia del inmueble sin que haya existido convención o acuerdo entre las partes respecto de los nuevos términos de la locación. En esos casos, la locación continúa en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.
5) ¿Qué ocurre con los incumplimientos contractuales? ¿Se podrán aplicar intereses?
El decreto establece que ante la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, las deudas que pudieran generarse desde la fecha de entrada en vigencia del decreto hasta el 30 de septiembre de 2020, deberán abonarse en, al menos, tres cuotas y como máximo seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.
Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días que paga el Banco de la Nación Argentina. Sin embargo, no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad que se haya previsto en los contratos.
También se prevé que las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el decreto.
6) ¿Qué sucede con el incremento estipulado en el contrato?
Se dispone el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos hasta el 30/9/2020 y durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del 2020.